中汇智谷（四川）税务师事务所有限公司/5A级税务师事务所/税务代理/税务咨询/税务顾问/营改增/企业所得税汇算鉴证/土增清算

　　来源：中国税网作者：李霄羽
　　案例

　　某宾馆大楼于1990年8月建成并投入使用，账面原值为300万元，采用年限平均法计提折旧，预计净残值率为房屋原值的3%，预计使用年限为20年。2010年9月已提足折旧，折旧额为291万元。由于房屋建造时间比较长，房间格局布置和装修在当下显得不合时宜，影响了客源。为了增加客源，提高经营效益，2014年8月1日该宾馆决定对大楼进行推倒重置，2014年8月20日至12月20日经过四个月的施工新宾馆大楼完工并办理验收手续，同时投入使用，发生支出为2000万元，用银行存款支付。拆除大楼时发生支出10万元，取得残料收入2万元（发生的流转税略）。该工程委托施工企业建设。

　　会计处理

　　提足折旧的房产推倒重置并不属于固定资产改建范畴，因此，发生的支出不能按固定资产后续支出进行会计处理。该宾馆大楼使用时间超过了预计使用年限，已达到了报废程度，因此，对提足折旧的房产推倒重置，应按固定资产清理和新建固定资产两笔业务进行会计处理。

　　（一）固定资产清理时的会计处理

　　（1）固定资产转让清理时：

　　借：固定资产清理　　90000

　　　　累计折旧　　2910000

　　　贷：固定资产　　3000000

　　（2）发生拆除支出时：

　　借：固定资产清理　　100000

　　　贷：银行存款　　100000

　　（3）取得残料收入时：

　　借：银行存款　　20000

　　　贷：固定资产清理　　20000

　　（4）结转固定资产清理净损益时：

　　借：营业外支出——处置非流动资产损失　　170000

　　　贷：固定资产清理　　170000

　　（二）新建房屋的会计处理

　　（1）发生建设支出时：

　　借：在建工程　　20000000

　　　贷：银行存款　　20000000

　　（2）房屋完工时：

　　借：固定资产　　20000000

　　　贷：在建工程　　20000000

　　税务处理

　　（一）企业所得税的处理

　　《国家税务总局关于发布〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法〉的公告》（国家税务总局公告〔2011〕25号）第九条第（三）项规定，企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失，应以清单申报的方式向税务机关申报扣除。因此，推倒原宾馆大楼发生的损失170000元，应以清单申报的方式向税务机关申报扣除。

　　（二）房地产的处理

　　《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。因此，原宾馆大楼应从2014年9月起停止缴纳房产税。

　　《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第十九条规定，纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。因此，新宾馆大楼应从2015年1月起开始缴纳房产税。